上訴法院近日推翻了香港特別行政區訴陳志昌及其他人士案[2025] HKCA中被告串謀詐欺罪的定罪和判刑。
該案涉及第一被告（“D1”）策劃一項計劃，透過其公司從村民手中購買土地，為開發商建造房屋，以符合“小戶型房屋政策”（“SHP”）的規定。根據該政策，新界男性原住民（“NTII”）一生中可申請一次免費建房許可證（“FBL”），建造一棟小戶型房屋，該計劃被稱為“套丁”。
D1隨後簽訂了一系列協議，將土地轉讓給NTII，包括第二被告和第十二被告（「申請人」）。申請人隨後向地政總署申請免費建房許可證，建造小戶型房屋。申請中包含一項要求，即申請人必須是該地塊的唯一合法所有者，且未安排將地塊出售給其他人（「資格要求」）。之後，NTII 還需作出法定聲明。
D1及申請人被控共謀詐欺。控方認為，申請人並非真正擁有土地，且其建房並非為自住，而這兩點正是廣為人知且已廣泛公佈的小戶型房屋政策的關鍵要素。
D1及申請人的代表律師Mr Phillip Wong 和 Mr Jim Yiu Ming（「PW和 JJ」）援引了法定聲明的修改，該修改從房屋土地租賃申請流程中刪除了某些聲明條款，此舉源於鄉宜國的要求。時任房屋、規劃及地政局局長孫明揚先生和時任發展局局長林鄭月娥女士的信函（「孫/林信函」）對此表示同意。這些條款隨後被添加到房屋土地租賃條件中，允許地政總署在任何違約情況下重新進入土地，且此舉不會導致刑事定罪。申請人聲稱，這是對「套丁」行為的非刑事化。
庭審中，被告D1和申請人均被判有罪。法官認為，根據控方證據（包括無爭議的證據），唯一可得出的推論是，本案中「套丁計畫」的所有參與者都清楚地知道那些「丁」
- 正在出售其丁權；
- 儘管在產權益上顯示為土地所有者，但他們對該計劃涉及的土地沒有任何權益，也從未擁有任何對房子的權益
- 對他們的權利授予他們使用任何權益的權利；
法官認為，儘管指控的具體內容涉及不誠實的隱瞞和虛假陳述，但實際上只有一項虛假陳述，即申請人與被告D1合謀，虛假陳述他們同時擁有丁權和土地所有權，而事實上他們只擁有丁權，沒有土地。儘管法定聲明和土地使用權條件有所變更，但資格要求仍然是頒發土地使用權的必要條件。他還認為，考慮到申請人在共謀期間的整體行為，他們的沉默構成了一種積極的虛假陳述，即他們擁有土地使用權申請所涉土地的佔有權和所有權。
申請人以多項理由提出上訴。上訴法院以主要理由撤銷了定罪，即PW和JJ同時代表所有申請人和被告1存在利益衝突。上訴法院認為這是最嚴重的利益衝突案例。 PW和JJ僅依賴涵蓋D1和上訴人的一般性辯護（包括政府關於刪除聲明條款的立場）。但PW和JJ並未考慮申請人個人可採取的辯護策略。他們僅建議申請人不要出庭作證，但上訴法院指出，如果缺乏犯罪意圖，則犯罪意圖顯然可以作為辯護理由。 PW和JJ並沒有探討這些可能性，而對於想要出庭作證的申請人來說，無辜認知這項辯護理由同樣顯而易見，因為這可能會損害開發商D1的利益。由於PW和JJ同時代表D1和所有申請人有明顯的利益衝突，申請人未能獲得公正審判，因此定罪被撤銷。
上訴法院無需審議將「套丁」行為非刑事化的合理性，但指出孫/林信函僅明確指出，此次變更旨在刪除可能使法定聲明本身成為虛假聲明的內容。 2007/2008 年的變更僅限於此。這些信件中沒有其他更深層的含義。因此，孫/林書信並不等於將「套丁」行為非罪化。
綜上所述，儘管申請人成功撤銷了定罪，但這並不意味著「套丁」的行為就被允許。相反，出售「套丁」的行為仍可能構成刑事犯罪，因此任何人在申請此類FBL(免費建房許可證)時都應謹慎，務必事先確認自己符合資格要求。
免責聲明：本文不構成法律建議，僅旨在闡述法律的一般原則。因此，針對具體案件的案情和事實，應向法律專業人士尋求詳細建議。