如果某公司的董事簽署了一份購買房地產的合同，而該董事並未獲得委員會授權簽署該合同。其後發現該房地產存在滲水問題及非法未授權的建築結構問題，這些問題在簽訂合同前未由業主 (即房地產所有人) 披露。業主有意依法強制公司履行該合同，而公司則希望不購買該房地產且不願履行支付剩餘購款的義務，理由是業主隱瞞了該房地產存在非法建築結構及滲水問題的事實。
公司和業主各自有權獲得哪些法律補救？
A. 公司的法律補救：
- 合同撤銷:
公司可基於業主隱瞞了有關房地產的重要事實，包括非法未授權的建築結構及滲水問題，尋求撤銷合同。在Max Smart Ltd. v. First Super Investment Ltd. [1998] HKCFI 312 / [1999] 1 HKLRD 519 案中，法院裁定賣方未能披露未授權的建築結構及無法提供合法物權，使購買方有權撤銷協議並追回訂金。同樣，公司可以主張隱瞞這些缺陷構成未能提供合法物權，從而正當化合同的撤銷。 - 退還訂金及費用:
如果合同被撤銷，公司可以要求退還支付的任何訂金、補償調查物權所产生的費用，以及訂金的利息。在Max Smart Ltd. v. First Super Investment Ltd. 案中，也支援此法律補救，購買方有權追回訂金和相關費用。
- 反對強制執行:
公司可以主張董事簽署合同的未授權委託使合同無效。董事未獲得委員會適當授權可能導致合同無法對公司強制執行。該論點符合法人治理和合同法的一般原則。 - 物權的實質性缺陷:
公司可以援引Sun Great International Ltd. v. Hui Lai Ying Polly [1996] HKCFI 291 案中設定的判例，其中法院裁定非法建築結構使物權存在缺陷，使得購買方有權拒絕該房地產。公司可以主張，非法建築結構及滲水問題實質性地影響了房地產的物權和可用性，正當化合同的不履行。
B. 業主的法律補救：
- 合同的強制執行:
業主可以主張公司受董事行為約束，根據表面權限認可原則強制公司履行合同。然而，如果公司能證明董事缺乏適當授權，此論點可能會被削弱。 - 合同的修正:
如果業主能證明雙方在有缺陷的情況下仍然有意決定進行交易，業主則可以尋求修正合同以反映雙方的真實意圖。在倪鐵伯與金鶴工業有限公司案 [2000] HKCA 291 中，法院支援修正合同，因為雙方有意納入認可未授權的改造條款。
- 保留訂金:
如果公司未能在無有效理由的情況下完成購買，業主可以主張沒收訂金作為違約賠償。然而，如果公司成功撤銷合同，理由是業主隱瞞了缺陷，此補救手段可能無法適用。 - 反對撤銷:
業主可以主張公司繼續履行合同即表明放棄撤銷權。該反對理由在倪鐵伯與金鶴工業有限公司案中被考慮過，法院裁定購買方接受帶改造的房地產。
C. 結論：
公司基於業主隱瞞非法結構及滲水問題等重要缺陷，有充足理由撤銷合同並追回訂金及費用。業主可能嘗試強制執行合同或保留訂金，但如果公司證明缺陷實質性影響物權和可用性，且董事缺乏適當授權約束公司，則業主的補救措施可能會失敗。
